2月21日，郑州市发展改革委发布《郑州市2024年优化营商环境工作要点（征求意见稿）》。意见稿提到，郑州今年将探索一手房带押过户，试点推进现房销售改革。业内认为，一手房带押过户模式缩短了原流程的涂销、过户、再抵押办理时效，减轻了开发商需先偿还开发贷的资金压力，但对于开发贷银行来说可能意愿不强。
《征求意见稿》涉及14个重点领域，列入重点工作、改革措施共计88项。其中提到探索实施新增商品房“带押过户”。探索开展“一手房带押过户”，实现新增商品房在建工程（或现房）抵押状态下办理交易过户相关业务，进一步降低开发企业经营和制度性交易成本，提高一手房市场流通性。
试点推进现房销售改革。探索建立试点项目融资、销售与建设项目审批流程无缝衔接制度；建立告知承诺绿色通道，推进数据赋能，实行并联审批；建立公共配套设施向项目首期安排衔接机制。实现分期销售与分期规划、分阶段施工许可、联合测绘、分期验收、分期交付协同，形成房地产开发项目“减时间、优服务、降成本”可操作可推广流程机制。
对于探索开展“一手房带押过户”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从目前流程来看，开发商如需对已抵押的在建工程进行销售并办理过户，需先偿还开发贷，银行再为相应的在建工程办理涂销抵押登记，开发商最后再办理销售、过户。
而在一手房带押过户模式下，开发商在对已抵押在建工程进行销售、过户时，在未偿还开发贷的情况下，将在建工程涂销、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记（如购房人付款方式为按揭贷款）合并办理，后续再使用购房人的购房资金（包括首付款和按揭贷款）偿还开发贷。该模式缩短了原流程的涂销、过户、再抵押办理时效，减轻了开发商需先偿还开发贷的资金压力，有利于开发商的资金快速回笼，对于开发商而言有一定的需求。
李宇嘉认为，在该模式下，一是银行在未收到足额清偿对应部分开发贷款的情况下，预售商品房已完成了产权转移与抵押权对应债务的转移，这将导致开发贷阶段性抵押权益悬空，对于开发贷银行来说可能意愿不强。
李宇嘉表示，广州之前已经探索了一手房带押过户，但效果并不是很明显，主要原因还是银行担心抵押权落空，开发商多投融资高杠杆财务信息不透明，更加剧了这一担忧。需要不动产登记和银行住建等部门在各自信息系统系统上通力合作，几个不动产产权变动的环节（涂销、转移、预告、再抵押等）无缝对接。同一家银行（支行）目前可以探索实施，还可以扩大到同一家银行系统内。
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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟
