地盘说
房贷又便宜了,还有直追公积金贷款利率的苗头。
■ 撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
5年期以上LPR利率史无前例的下调25个基点到3.95%,大补楼市。
要知道,在2022年疫情的时候LPR连降2次才降了30个基点,去年全年也只降了10个基点。
刚开年不到一周,央妈直接降25个基点,堪称史上最大手笔。
©市场报价利率走势一览
如以商业贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算,此次LPR下降25个基点,月供减少144.8元,30年月供累计减少5.2万元。
像郑州等城市执行的是房贷优惠利率,也就是在LPR利率的基础上-50个基点执行,首套房贷利率直接到了3.45%。
这代表着,现在的住宅商业贷款利率,已经接近于前几年的公积金贷款利率了。部分楼盘的官宣像极了“及时雨”。
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开年送大礼
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为什么开年就送上大礼?
原因也很简单,居住购房需求太薄弱,消费信心严重不足。最明显的,各地楼市春节期间成交持续分化。
据诸葛找房数据研究中心对网签数据的监测显示,今年春节假期,包括北京、上海、深圳、广州、武汉、苏州等在内的10个重点城市,新房日均成交量探至近5年来新低。
10个城市新建商品住宅成交240套,日均成交30套,日均成交量较去年春节假期下降了13.58%。
©10城历年春节假期新房成交对比(诸葛数据研究中心)
具体到郑州,不少远郊楼盘,春节销售基本上以一两套为主,而主城改善和金水北不少项目,销售依然红红火火。
可见,高品质、强配套的好房子,依然成为楼市企稳期的硬核支撑。
总体来看,节前各地售楼部春节不打烊,抛开一线城市来看,各地都瞄准了春节返乡置业,金沙、春晖等房企历来在返乡置业季能抓住一波成交小高峰。
但从今年市场最前端传回的捷报,大多不及预期,但依然有开发商做到了“开局红”。
©郑州部分热销楼盘收获满满
难怪有人说,刚刚过去这个春节,相比旅游景点的“热辣滚烫”,售楼部可谓是“冷冷清清”。虽然这样的对比,过于残忍,有点不友好。
不可忽视的是,只有楼市好,经济才会好。
此次将政策红利一次性释放到位,会产生明显的降成本效应,有助于提振居民住房消费的意愿和能力。
通过降息,降低了大家的购房成本,才会提升大家的现金流,从而慢慢提升消费能力。
当然,本次政策红利率先受益的当属一、二线城市,叠加此前释放的各种政策利好,在降低购房门槛的同时,也降低了房贷压力。对于有购房需求的人来说,无疑是雪中送炭。
©各重点城市最新首套房贷利率一览
大家都知道,由于存量房贷利率调整,主要还得看调整前一个月的LPR利率,一般会在次年1月份。
这就意味着,五年期以上LPR的下调,利好的是新增房贷,马上就可以享受,相当于可以直接刺激买房需求,降低了购房成本。
当然,不排除未来房贷利率会进一步下调。
只要存款利率下调到1个点左右,银行贷款利率就会降到2到3个点,这样才会刺激大家去买房,刺激企业去找银行借钱投资。
一旦接近零利率,未来存钱一定是大大贬值的。有一个潜在的共识,不知道大家认同度如何:钱存在银行里只是个数字,只有花出去才能变成真正的价值。
©存款利率持续不断降低
在这波低利率、大放水周期下,必将是不利于现金,而有利于资产,有利于有负债、有资产的有钱人,进一步收割只会存钱的老实中产,让财富重新洗牌。
面对经济下行周期,有人说,好好工作千万不要跳槽;有人说AI时代,一定要与时俱进技术革命;有人说......
但对普通人来说,认知能力才是穿越周期的能力。也就是说,在经济波动、技术不断更新的背景下,要明白选择的意义。
买房没选对时机,无非是大亏或者小亏的区别,但这绝不是害怕买房的理由。
毕竟,在货币不断超发的情况下,我们都无法躲避货币不断贬值的永恒趋势。
©M1的同比增速罕见跳升
凡事皆有两面。
处在楼市的负面情绪出清阶段,其实也是经济周期的一部分,不论房价涨跌,居住的需求一直都在,大家对居住改善的需求也会一直都在。
这就注定了,不管周期如何,优质资产的价值属性亘古不变。对于无法左右的趋势,不妨静下心来,静待春天的到来。
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预期引导
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俗话说,利空出尽是利好。2024年的开局来势凶猛。
一连串的调控政策接连“轰炸”,“救市”路线愈发清晰。
就在春节前,住建部、国家金融监管总局等部门,频繁就城市房地产融资协调机制进行部署或发声。
各地纷纷推送了房企融资白名单,摆明了央妈就是要“给房地产送钱”。
©房地产融资白名单制度加速落地
从过去“三道红线”的猛勒缰绳,到现在的“扶上马送一程”,顶层对于支持房地产的决心可见一斑。
从经济和消费层面来看,只有激活房地产,才能拯救经济、才能盘活消费,才能实现GDP的良性发展。
不可忽视的是,此次大幅度降息,释放的是决策层救市的决心,更是对楼市预期的一种引导。
即便,房地产规模已经由18万亿降至10万亿,但购房需求依然存在。人们对美好生活的向往,房子依然是最重要的承载。
©核心一二线城市去化周期适中
不出意外的话,在此次降息利好的加持下,楼市的小阳春或许将会好于预期。
而要想实现小阳春,除了政策端的给力,还必须在产品端给予更多的释放,至少需要有品质的新盘面市。
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谋定而后动
在政策端不断发力下,接下来的2024年楼市,才是真正秀肌肉的时候。
当然,在城市、价值分化愈演愈烈的大背景下,也必将会呈现出楼市分化、房子分化、价格分化的一种趋势。
对开发商而言,需要考虑的是如何从服务、保障刚需为主,转向服务改善和高品质客户。
俯下身深耕品质的房企,才会迎来属于自己的春天。
©从开发商到服务商需要的是蝶变
对于购房者来说,现阶段市场趋于稳定,想买房的要基于自己的真实需求出手,关注房子价格的同时,也要多关注房子的内在品质与区位价值。
今年郑州的新盘,或将成为楼市的主力担当。
无论是万科雲河锦上,还是中海时光之境,区域的改善属性,都收获了不少关注。
从招商春江观澜到兰溪府的手笔之作,以及华润超总项目和中豫湖城印象的虎视眈眈,都将在期待中迎接美好。
©万科将带给惠济带来哪些不一样
更不用说,传统红盘美盛教育港湾、越秀天悦江湾、信达天樾九章、常绿蓝城金水宸苑等区域标杆的持续发力。
还有裕华城的老骥伏枥、郑州华侨城的日臻成熟、郑轨云麓的爆火登场,电建中原华曦府的产品致胜、润弘锦园的省实验加持……
©机会属于有准备的房企
在政策层面上,《郑州市人才首次购房补贴发放实施细则》适时发布,专科毕业就能拿补贴,最高封顶300万,这让真金白银的补贴购房者更具可操作性。
我们似乎已经看到,2024年的楼市小阳春正徐徐而来。
毫无疑问,2024将是个大年。
是房地产的大年,也是中国经济的大年,更是每个人的大年。
只是如何抓住,除了认知,就得看大家的行动了。
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