近期，楼市的风向似乎有所改变，新增二手房挂牌量在两年来首次呈现下跌态势。这一动态被不少人解读为楼市即将迎来拐点的信号。然而，在我看来，事情远非如此简单。实际上，每个月新增的二手房数量仍然远超实际成交量，这导致二手房市场的库存压力日益增大。
以诸葛找房的统计数据为例，2023年12月，武汉贝壳平台新增挂牌量高达24000套，但成交量却仅为3183套。这意味着挂牌量是成交量的近8倍，二手房库存不断攀升。尽管全国范围内的新增二手房挂牌量环比有所下降，但库存积压的问题依旧严峻。目前，全国各地许多城市的二手房库存已经达到了历史高位，甚至有些城市的库存量超过了15万套、20万套。面对如此庞大的库存，想要在短期内消化几乎是不可能的。
值得注意的是，武汉的楼市表现相对稳健，与北方许多城市相比，其市场状况要好得多。例如，郑州、石家庄、沈阳、天津等地的楼市已经低迷了四五年，房价也持续下跌。数据显示，天津的二手房挂牌量已高达17万套，并且仍在不断攀升，库存压力持续增大。同样，郑州的二手房挂牌量也超过了13万套，仅在4月份就新增了2.4万套。根据郑州市住房保障和房地产管理局的数据，2023年12月，郑州全市二手房共成交7688套（间），成交面积83.16万平方米，成交均价9850元/平方米。这些数据表明，郑州每个月销售的二手房数量仍然低于新增的数量，同样面临着库存积压的问题。
实际上，当前众多城市所面临的困境，正是众多地区普遍遭遇的挑战。房地产市场低迷不振，商品房交易量持续低迷，给二手房业主和开发商带来了沉重的压力。开发商的资金链日益紧张，他们迫切需要销售房产以回笼资金，从而缓解资金压力。而对于二手房业主来说，同样遭遇了房屋难以脱手的困境，降价销售几乎成为了他们唯一的出路。
尽管2024年已经过去两个月，各地政府也在积极采取措施以拯救市场，但楼市依旧毫无回暖的迹象。因此，我们有理由预测，在接下来的几个月里，开发商很可能会加大降价促销的力度。对此，业内人士分析认为，2024年楼市或将迎来一场大规模的“抛售潮”，未来的房价走势可能会出乎我们的预料。这主要有以下三个原因：
1、过去3年积压的刚需购房者和改善型购房者正在减少
过去的三年，无数的刚需和改善型购房者因为种种原因被迫搁置了购房计划，如同被冰封的需求一般，静静等待春天的到来。2023年，随着政策的全面放开和经济的强势复苏，这部分被压抑的购房群体开始逐渐苏醒，他们的购房计划如同被解冻的河流，开始奔腾向前。这也正是为何2023年伊始，各地的楼市便展现出了回暖的态势。
然而，这部分购房者的数量毕竟有限，他们如同被积压的泉水，一旦开始流动，其数量便会迅速减少。因此，我们预见，进入2024年，购房者的数量将会明显低于今年。这种变化对于楼市的影响将是深远的。如今，无论是开发商还是二手房主，都面临着“狼多肉少”的困境，他们急需将手中的房源脱手。在供大于求的市场环境下，降价促销无疑成为了他们最现实的选择。
而那些一直持观望态度的炒房客，面对楼市日益严峻的销售压力，也将不得不做出抉择。他们可能会选择抛售手中的房产，以缓解资金压力。因此，我们预见，2024年各地的房产抛售压力将会持续增大，楼市将面临一场前所未有的挑战。
2、2023年-2024年的一系列购房刺激措施，效果会不断递减
2023年以来，为了激发楼市活力，各地纷纷出台了一系列救市政策，不仅解除了限购限售的束缚，还大幅降低了房贷利率，并辅以房贷优惠政策。据权威统计，目前各地的首付比例和房贷利率均已达到历史最低点，更有不少地区推出了诱人的购房补贴。这些利好政策无疑吸引了大量观望中的购房者踏入市场，然而，这些政策的刺激效应并不会长久。
随着时间的推移，人们对于这些政策的反应逐渐趋于平淡，若后续没有更为强劲的政策出台，其刺激效果势必日渐减弱。展望2024年，救市政策的影响力或将大幅减弱，因此，预计2024年的房地产市场将面临更大的销售压力，房子或将越来越难以售出。
3、房产投资的压力正日益加剧，潜在收益逐渐萎缩，这一现象正迫使投资者重新评估其房产资产的价值，并考虑提前抛售房产。
实际上，房产持有的成本始终存在，但过去房价的飙升使这些成本变得不那么明显。然而，随着房价的逐渐平稳甚至下跌，人们开始真正感受到持有房产的实际负担。物业费、资金成本、房贷利息和折旧等费用逐年上升，这些都不能被忽视。如果房价的年度涨幅无法覆盖这些成本，持有房产就可能陷入亏损的境地，尤其是在房价下跌时，亏损将更加明显。 此外，房产税的实施已经箭在弦上，随时可能在部分城市率先试点，未来更可能在全国范围内全面推行。这意味着房产持有的成本将进一步增加，对于炒房者来说，他们需要支付的房产税比例尤为显著。
不仅如此，云南、湖南和河北等地已经引入了房东税，预示着房东税可能在全国范围内实施。这将进一步加大持有房产的成本，对那些依赖租金收入来偿还贷款的投资客来说，影响尤为严重，可能会导致他们的资金链紧张甚至断裂。 房产持有成本的增加，直接导致了房产投资收益的下降，甚至可能面临亏损。因此，投资者将不得不考虑抛售房产以缓解经济压力。
综上所述，随着时间的推移，救市政策的正面效应正在逐渐减弱，同时购房者的数量也在逐步减少。这预示着2024年的房地产市场将面临更大的挑战，房子可能会变得更加难以销售。因此，我们预计将有更多的炒房者和投资者选择抛售其多余的房产，这将导致二手房市场的供应过剩，进一步加剧市场中的供需矛盾。正如独立经济学家马光远说的那样：
房地产已经进入了全新的周期，2023年市场如果能够软着陆，已经谢天谢地了，所谓的报复性反弹只是幻想，现在下行的风险远远大于上涨的风险。
